Перейти на главную РУКОВОДСТВО "СпецЮст" Юридические услуги
    Арбитраж, Суды, Защита прав, Адвокатские, Юридические услуги   +7 (351) 211-30-61, 248-23-37 info@spetsust.ru На Главную Контакты + Обратная связь Карта сайта

«Защита бизнеса при инвестировании (покупке) строящихся объектов или «будущей недвижимости». Часть 2.

 
 
 
 5. Рассмотрим отношения «застройщик – подрядчик», «покупку будущей недвижимости через строительный подряд».
 
Помимо ранее указанного и самого распространенного в данной сфере типа отношений в виде «купли-продажи будущей недвижимости», весьма велико число инвестиционных договоров в строительстве,  которые также могут иметь разные названия, но суть которых состоит в том, что:
1.               одна сторона («застройщик») передает землю для постройки объекта
2.               другая сторона («подрядчик») строит объект
 
Такие отношения имеют некоторые общие черты со строительным подрядом, поэтому к ним применяются нормы о договоре строительного подряда.
Право собственности на объект возникает у лица, предоставившего землю (у застройщика), причем только с момента регистрации данного права в регистрационной службе, а сторона, осуществившая строительство («подрядчик»), изначально имеет право не на сам объект или долю в нем (вопреки популярному заблуждению многих инвесторов-подрядчиков), а право на:
- полную оплату выполненных работ,
- а при неоплате данных работ – право на возмещение убытков, уплаты неустойки, а также воспользоваться правом на Удержание объекта до момента оплаты (ст. 712 Гражданского кодекса РФ).
Однако имеется весьма важная оговорка - Если по условиям такого договора оплата «подрядчику» за выполненные работы предусмотрена путем передачи в собственность помещения (-ий)  в возведённом здании, то такой договор является смешанным, и в части отношений по передаче помещений от застройщика (владельца земли) инвестору-подрядчику применяются правила о купле-продаже будущей недвижимости со всей их сложной спецификой и особенностями, о которых мы говорили выше (см. предыдущий номер «Кредитной линии»).
 
 
6. «Простое товарищество при инвестировании в строительстве»
 
Также популярны при инвестировании в строительстве договоры (тоже имеющие разные названия), согласно условий которых:
1 - каждая из сторон вносит определенные вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы, оказывает услуги  и т.д. и т.п.)
2 - с целью достижения общей цели, а именно: с целью создания объекта недвижимости.
Такие случаи квалифицируются как договоры простого товарищества и  при этом инвесторам (сотоварищам, партнерам) необходимо учитывать следующее:
Право собственности (в т.ч. общей, долевой)   на создаваемый объект может возникнуть (а затем и быть зарегистрировано в регистрационной службе) только за лицом или группой лиц, имеющими в собственности либо на ином праве  (аренда, владение) земельный участок.
Поэтому если товарищи юридически грамотно оформили договор, а затем начали исполнять  его самым грамотным образом, а именно: 
- с самого начала своих отношения произвели первичное оформление (регистрацию) земельного участка на всех товарищей - в общую долевую собственность (или в общую аренду),
-   то последующее возникновение (и регистрация) у  этих товарищей права собственности на доли в создаваемом объекте недвижимости будет возможным, иначе - нет.
Это следует учесть как главное правило безопасности при инвестировании средств (работ, услуг, товаров) в рамках соглашений простого товарищества (о совместной деятельности), заключенных для создания и приобретения недвижимости. 
Если этого не сделать, т.е. если объект будет возведён на земельном участке, не оформленном (не зарегистрированном) изначально в общую долевую собственность товарищей (или в совместную, общую  аренду), то право собственности на созданный объект может возникнуть только у товарища, имеющего зарегистрированные права на данный земельный участок.
 
Если же товарищ, обязанный внести землю, уклоняется от этой обязанности и от оформления земли в общее владение, то другие товарищи вправе на основании договора (если он грамотно юридически оформлен) в судебном порядке требовать исполнения указанного договора от данного «нехорошего» товарища в виде понуждения к гос. регистрации общих прав товарищей на землю.
Таким образом, в данных отношениях инвестор для своей безопасности должен уяснить, что первична гос. регистрация прав на землю всех товарищей,    что и является обязательным условием для приобретения в будущем и гос. регистрации прав на долю в создаваемом объекте недвижимости.
 
7. Соотношение с Законом о долевом участии в строительстве:
Закон о долевом участии в строительстве - специальный по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Указанные выше разъяснения не подлежат применению к отношениям по Закону о долевом участии в строительстве (дольщики, граждане, население).
Поэтому привлечение средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве: договор долевого участия, выпуск специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. 
 
 
Выводы:
Инвесторам и всем заинтересованным лицам необходимо вести грамотную преддоговорную работу и грамотное заключение договора с застройщиком с привлечением высокопрофессиональных юристов (юридических фирм).
Самым защищенным и малорисковыми для инвестора является договор долевого участия по соответствующему Закону о долевом участии, принятому еще в 2005г. Но цена объекта по договорам такого рода всегда гораздо выше, чем по рассмотренным выше «инвестиционным договорам», и при этом невозможно включиться в стройку на ранних стадиях (например, проектирование, получение земли), когда, как говорится, «широко поле для договоренностей».
Среди же «инвестиционных договоров» подавляющее большинство имеют характер договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и подпадают под положения ГК РФ о купле-продаже с учетом ранее приведенных разъяснений.
Также встречаются договоры строительного подряда и простого товарищества.
При возникновении споров по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи определяющее значение имеет факт передачи объекта от застройщика:   тот, кто первый фактически получил объект,  - и  становится его владельцем или/и собственником (т.е. и «является царем горы»), а все иные претенденты на объект уже не вправе его истребовать в свою пользу. 
Наравне с этим имеет значение и факт первичной гос. регистрации объекта за продавцом, при отсутствии которого вообще никто не сможет истребовать объект от продавца.
Поэтому в целях минимизации рисков неполучения создаваемого объекта в свою собственность нужно, прежде всего, контролировать передачу объекта застройщиком, т.е. не допускать его передачу иным лицам (т.н. «противникам»).
Иными словами, получение инвестором готового объекта зависит от воли застройщика, который может уклоняться от этой передачи,   и заставить его невозможно.
Иная ситуация с договором простого товарищества (договор о совместной деятельности), который является более приемлемым с точки зрения защиты инвестора в целях получения создаваемого объекта в свою собственность.
При исполнении данного договора необходимо в первую очередь добиться регистрации общей собственности (или общей аренды) всех товарищей на земельный участок,  и это возможно даже при уклонении «земельного товарища» (застройщика, т.е. товарища, передающего в качестве вклада землю) от этих действий-обязанностей (через суд путем понуждения к регистрации)
 
В заключении еще раз отметим, что вопросы, связанные с инвестированием в строительство, в строящуюся недвижимость, вопросы покупки «будущей недвижимой вещи», оптимизация этих отношений, снижение рисков в конкретных ситуациях, -  являются сложными и их решение лучше доверить юристам (юридическим фирмам) высочайшей квалификации, специализирующихся на ведении соответствующих дел и вопросов в т.ч. в арбитражных судах.
 
Более подробную информацию и юридические консультации можно получить в юридической фирме «СпецЮст», Управляющий, Главный юрист Александр Целых, (351) 248-23-37, 211-30-61, info@spetsust.ruhttp://www.СпецЮст.рф.
 

 

24.08.2016
Контакты/Реквизиты «СпецЮст»

Новости СпецЮст:

Все новости

Присоединиться к нам в соц. сетях:

сканировать QR код можно с помощью камеры телефона или иного мобильного устройства и специальной общедоступной программы
 
 
РОССИЯ, 454091, г. Челябинск, пл. Революции, д. 7а (Скиф), оф.704. Тел.: +7 (351) 211-30-61, 248-23-37, +7-952-517-85-47
E-mail: info@spetsust.ru Сайт: www.spetsust.ru или www.СпецЮст.рф Все контакты см. здесь.

Copyright © «СпецЮст» Юридическая фирма, Все права защищены. «СпецЮст» является защищенным Законом средством индивидуализации в юридической (правовой, судебной), консалтинговой, управленческой, бухгалтерской, аудиторской, оценочной, риэлтерской и иных сферах деятельности.